La vendita della casa ristrutturata con il Superbonus prima che siano passati 10 anni presuppone il pagamento di una plusvalenza. È evitabile?
La circolare 13/E/2024 dell’Agenzia delle Entrate spiega la regola sulle plusvalenze Superbonus introdotta dalla Legge di Bilancio 2024. Vediamo quando è possibile non pagare l’eccedenza pur vendendo casa.
Dal 2024 la vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus fa plusvalenza. Significa dover pagare pesanti imposte se si vende la casa prima che siano passati dieci anni dalla ristrutturazione con Bonus edilizio. Nello specifico è prevista un’imposta sulla plusvalenza del 26% generata dalla vendita dell’abitazione se seconda casa o a meno che non sia stata ereditata o donata. Un altro principio introdotto è il meccanismo di indeducibilità dei costi di ristrutturazione integrale per cinque anni e al 50% per i cinque anni successivi.
Per quanto riguarda il calcolo della plusvalenza occorre considerare la differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto del bene venduto più ogni altro costo riguardante il bene stesso. L’Agenzia delle Entrate lo scorso 16 luglio ha fornito la risposta 156/2024 per chiarire alcuni aspetti importanti in relazione alla vendita dell’immobile ristrutturato con Superbonus 110%. Nello specifico le puntualizzazioni riguardano i contratti di vendita con riserva di proprietà.
Contratto di vendita con riserva di proprietà: si paga la plusvalenza?
La risposta dell’AdE si riferisce ad un quesito posto da un contribuente che nel 2021 ha ricevuto in donazione il 50% di due unità immobiliari. Il restante 50% è stato ricevuto dal fratello. Entrambe le proprietà sono state oggetto di ristrutturazione con Superbonus 110%. I lavori sono terminati a dicembre 2023. Un fratello si è proposto per acquistare la quota dell’altro tramite contratto di compravendita con riserva di proprietà ossia con il pagamento in 120 rate mensili e trasferimento dopo il versamento dell’ultima rata (nel 2034, trascorsi dieci anni).
Qual è la data da conteggiare per il calcolo dell’eventuale plusvalenza derivante dalla vendita? L’AdE nella risposta ha chiarito che il termine da considerare è quello dei 10 anni dalla conclusione dei lavori. La plusvalenza con imposta del 26% riguarda le vendite effettuate dal 1° gennaio 2024. Fanno eccezione l’acquisto di immobili per successione o donazione e le case abitazioni principali del venditore o dei familiari. In caso di vendita con riserva di proprietà, poi, per le plusvalenze legate al Superbonus occorre considerare il pagamento dell’ultima rata. Se avviene dopo i 10 anni allora l’imposta non sarà applicabile. Questo perché il compratore acquisisce la proprietà del bene una volta pagata l’ultima rata, non prima. Nel caso in questione, dunque, l’istante non dovrà applicare la tassazione sulle plusvalenze alla vendita.
